对 话：房地产行业的信用体系建设

对话：房地产行业的信用体系建设  

作者： 来源：搜狐焦点网 2010-06-27 18:06:15  

对话 

　　时 间：2010年6月27日上午 

　　地 点：北京国际饭店一层多功能厅6 

　　

直播实录 

　　【主持人】：各位专家、各位嘉宾，各位朋友，大家下午好！ 

　　欢迎在座的各位，参加今天下午的活动。感谢大家！今天活动坚持到第二天的下午，还能坚持到现在的，这种精神值得学习。谢谢大家！ 

　　今天下午由我来主持，我是北京房地产学会的副会长赵先贵。今天下午的安排是这样的，第一个板块是对话。接下来有两位企业家朋友接受报告交流。 

　　这次房地产峰会的对话，前面已经安排了五场对话，应该说参与的专家、学者，企业的朋友都很多，应该加起来几十位，大家参与度很高，都是围绕着国家房地产发展近期的一些热点问题引起了广泛深入的探讨。大家都受益匪浅。 

　　今天下午对话的主题是“房地产行业的信用体系建设”。各级政府，特别是从国务院到各级政府都很重视，应该说我看了一下，很多地方政府都提出了很多明确的要求和目标。要求我们的政府管理机构，对房地产行业建立一个信用档案制度，包括信用信息的管理系统，还要求很具体的，采用信用评级、信用评价，银行信贷等评价体系来进行考核。我相信有政府的规范和要求，我们企业的积极参与，应该说这样才能促进房地产产业的健康发展。 

　　当然今天主要是围绕信用体系建设，今天有幸请到了几位国内信用经济、市场经济方面研究的知名专家，来给大家做一些探讨。 

　　有请主持嘉宾：中国市场学会信用工作委员会副主任、人力资源和社会保障部国家职业技能鉴定专业委员会““信用管理师”专业委员会主任，林钧跃先生； 

　　对话嘉宾： 

　　中国市场学会副会长、信用工作委员会主任，赵凤梧； 

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长、中国房地产学会副会长、中国房地产50人论坛专家成员，任兴洲； 

　　国家发展和改革委员会经济研究所研究员、消费研究室主任、中国房地产50人论坛专家成员，陈新年； 

　　接下来就把时间交给林钧跃先生。 

　　【林钧跃】：很荣幸受主办方的邀请来为大家主持今天下午的这场对话。房地产行业在国民经济当中是一个非常重要的一个行业，他是一个能带动一二十个行业发展的千一发动全身的行业，这个行业是非常敏感的，备受社会、公众的重视。因为这个行业前车到国计民生，大家的安居主要是靠这个行业。这个行业在各个层面上都非常重要。在社会层面上，他是一个国计民生，牵扯到安全工程。在政治层面上，他可以上升到一个公平、正义，社会安定在这个行业也起到一定作用。他的政治性就不用说了，记得李光耀先生新加坡的回忆录时在50年代就说，希望新加坡的公民人人有房产，说房产是消灭无产阶级最有效的工具，可见房产的政治性。从技术层面来讲，房地产行业非常复杂，牵扯的方方面面很多，房地产信用在我们信用管理理论中，他是被单独分类的，其实他是现金信用的一个主类，但是他是被单独分类的，因为他非常的复杂。 

　　在我们社会体系建设中，中央政府2003年开始启用信用体系建设，从2003年就看见社会上有很多的课题，有省市的，有高校的，有研究单位的，很多课题研究房地产的信用体系。在我的印象中，我自己做专家就评审过两个课题，有一个是成都市的房地产信用体系建设的课题。这样的课题很多，但尽管高层次的课题不多，但是数量不多。关注程度非常高！ 

　　今天早上在百度上搜索了一下，输入关键词，房地产信用体系，结果搜出354万篇文章，把主题方框房地产信用，结果出来851万，是非常受关注的一个领域。但是房地产行业的信用体系建设怎么样？从我个人的角度来看，他还是比较滞后的。这个行业的体系，比如说去年09年建设部做了房地产信用信息的公示，是去年开始的，北京市在09年也是做了一个房地产经济商公示的网站。也就是说，房地产行业信用体系建设，现在还在黑名单系统的初级阶段，离社会联房这一层次加进去还差的很远。社会体系在这的行业是比较滞后的。 

　　我们希望通过今天的对话，今天很荣幸，这三位都是信用体系建设领域，还有两位女士也都是在房地产领域、消费经济中的大家。我希望通过今天下午的对话，能够给大家带来一些有价值的建议和思路。这是我个人对房地产行业社会信用体系的看法。接下来我先请任兴洲任所长谈一谈这个行业信用体系和中央政府有一些什么政策精神，谈一谈他的看法。 

　　【任兴洲】：谢谢林博士，也谢谢大家，听说这个会议已经开了两天的时间，今天还有这么些个同志在这儿，在一起交流我感觉非常的高兴。 

　　刚才林博士实际上已经概括的把我们国家房地产市场信用体系的情况做了一个概要的描述。我的理解，房地产市场的信用可能要有这么几个方面。 

　　第一，房地产信用，我感觉起码包括两个方面，一个是信，一个是诚。叫诚信和信用，这两个方面。我们一般说的信用，都和授信有关，就是房地产开发企业、中介机构、建筑单位等等与房地产相关的建筑材料等企业的授信基本情况，银行给他的授信以及他的还款能力，这是我们一般说的信用。而且特别是在我们国家，由于我们国家的房地产开发融资体系比较单一，大体上80%-90%左右都是从银行的信用渐渐而来，所以这方面的信用是我们国家非常关键的信用。好的时候问题不大，银行追着给房地产企业贷款，但是向4月中旬开始，房地产宏观调控政策一出来，很多企业的信用问题就暴露出来，4月底银监会对房地产信贷这一块提出警示。在这样的政策下，可能我们的银行对房企信用出现风险，而且做了很多房地产企业信用压力测试。比如说房价跌下来，5%、10%我们的信用体系会怎么样。这是我想说的第一个，真正和我们授信有关的，以及还款能力等方面有关的。 

　　第二，诚信的问题，他跟授信没有太大的关系，但是和一个房地产企业的诚信度有关，就是房地产的质量，信息对称的程度，对消费者信息公开的程度，以及他的信息真实程度有关系，这我们把它叫做诚信的方面，这个方面应该说在我们国家的现阶段，还有相当大的问题。 

　　我想区分两个方面，从主体上而言，房地产信用体系的主体是什么？我觉得这个和其他行业还不太一样，这个体系里边的主体一个是比较多，一个是比较杂。我们说到主体，第一有房地产开发企业，第二有房地产建筑企业，他开发但不一定有他来建有中间的建筑企业，还有中间的施工企业，还有销售过程的中介等等这一系列的都是跟他有关系的。另外说到主体，和消费这也有关。另外说到主体，还有政府，因为跟房地产信用相关的法律、法规、制度、安排，是由政府和行业协会来做的，所以如果说到诚信体系，也要把政府和行业协会纳入进来。再有一个就是银行，他是一个非常重要的信用体系的主体，因为大量的授信我们国家是通过银行来进行的。当然还有其他的融资系统，但是最重要的是银行。所以我们再系统的划分，房地产整个大的信用体系里边会包括这么多的主体，刚才我还漏说，中介里边还有物业管理。大房地产体系是包括这么多的市场主体。 

　　所以我想，一会儿对话的时候，会从这些方面对房地产市场里边的体系做一些描述。 

　　【林钧跃】：任主任把房地产诚信体系画了一个圈，主体都有什么，参与者是谁。待会儿有机会跟任总对话，刚才也讲到了现行的政策，因为他是信用体系专家。下面有请陈主任，是不是因为4月17日出台的国十条，有人把它叫做把房地产行业放到火上烤，在这个体系上建立房地产诚信体系，有没有什么想法？ 

　　【陈新年】：各位来宾，大家下午好！很高兴他们给我这个机会，能在这儿跟大家见面，探讨中国房地产市场相关的问题。 

　　最近这一段时间社会普遍关注的房价，已经不仅仅成为经济的问题，成为社会问题和政治问题。像我们搞宏观经济研究，无论哪个课题都要涉及到房价。这两天有一些专家来跟大家交流过，到底是什么因素，推动了高房价，高房价背后有哪些不合理的因素，中国的住房政策有什么样的取向，这两天的探讨也比较充分了。 

　　从98年住房制度的福利分房取消之后的市场化改革到现在已经12年的过程，应该肯定的说，成绩非常明显的。大家福利分房，房子的品质、质量、面积都受限制。福利分房取消以后，引进了市场化改革，这给消费者更多的选择权，生活品质大大提高。但是从03年开始，房价开始出现两位数的增长，超过居民收入能力的纷涨，已经引起了社会的普遍关注，而且大家对这个市场的信心确实是受到影响的。从4月17，国家新一轮的宏观调控政策出台，体现了国家宏观调控的决心是很大的。这次的调控有相同的地方也有不相同的地方，重点是抑制投资性的需求，而且出台的政策力度比较大。总体来看，还会陆陆续续有新的政策，包括物业税也在酝酿当中，至于什么时候出台，也看市场的反映。从“417”以来的数据来看，房价基本上还是稳定在这个高位上，有所下降。从政策效果来看，可能有点滞后，我们还待观察。但是政府调控房价的决心应该是很大的，因为应该上升到了一个政治问题，不仅仅是一个经济问题。 

　　对于房地产市场我个人认为，他还是一个系统性的设计。突出的矛盾是反映在房价上，但实际上只是反映供求和需求的关系。我们知道，住房不仅仅是一个商品，他不是一个普通的商品，他是一个基本公共品，每一个社会的执政党、执政政府，他都有要保证大家都有住房，居者有其屋，但是这个理解有所不同。我想，整个房地产市场要健康发展的话，要建立一套体系。一个是建立住房保障体系，另一套体系是商品房的供应体系。从住房保障来说，除了以前强调的增加廉租房，恐怕不仅仅是廉租房，我个人认为，至少要保证30%的城市居民，他能够租到政府提供的低价房子。相对来说，就减少了对市场需求的压力。居者有其屋，每个社会、每个国家也没有能力能够保证每一个家有产权意义的房子。我个人主张，只租不售，以租为主的住房保障体系。包括取消经适房和两限房，这也是我一贯主张的观点。上一次在中央电视台的对话会上，有幸跟住建部部长对话，当时我也提到这个观点。因为这里边有很多的弊病，他的功能边界不清楚，即有住房保障，同时又是商品房，有着双重属性，什么样的人能申请到两现房，很难界定。我们还没有出现实质性的，能够减少对人群购买量的一个变化，住房保障制度要加大对住房提供市场保证。 

　　另外一方面，同时我们要建立一套合理的商品房的供应体系。政府的调节还是靠市场，但是政府要加大调控的力度，比如说涉及到哄抬房价、虚假信息，投机行为，这是政府这么多年一直强调要打击市场投机行为，理顺房地产秩序，由于健康发展，真正成为国民经济的支柱产业。从03年以来，政府出台了18号文，旧八条、国八条，国六条，连续几年出台了相应的政策措施，包括土地出让、金融信贷等一系列政策的出台。 

　　我个人认为，这一块要调控的话，恐怕还有一揽子的方案。比方说土地出让金，前一段时间探讨物业税的问题比较多，市场呼声也比较大，增加买房的成本，这个环节能够减少投机性的需求。如果出台物业税对土地出让金也要调整，现在的土地出让金是70年使用权，一次性支付摊到房价里，我们买到的房子有一半是70年的使用权，如果改成廉租，房子价格可以降1/3下来。这和我们现有的收入水平是相匹配的！ 

　　我想，在商品房供应体系这方面，其实你想市场供求是两方，我们涉及到一个信用体系的建设问题。一个是对消费者买房来说，银行要给他提供信贷，我要知道他的信用状况，从目前来说，信用消费占整个市场的比重不是很大，才12%，跟美国70%、80%还有很大的空间，信用消费还是有很大的发展潜力。但是从停工方，也就是说我们的开发商，开发商、建筑商，这个缓解的信用状况，其实从07年住建部已经建立了房地产开发的档案系统。从各地来看，很多地方也在纷纷建立房地产开发商的信用记录系统。但是从实施的效果来看，老百姓对这一块的非议比较多。因为房价很高，大家想有很多，可能有哄抬房价、虚假信息，有诱导恐慌性的买盘出现。我个人感觉，社会上对他的约束还不是很强，至少从制度层面上来说，我们感觉不到政府在这方面已经做的很到位，可能还是需要一个强有力的约束。因为商品房这一块还是给开发商的，像小产权房也是限制的，农民集资也是限制的。这很可能出现一个价格合谋的情况，事实上也是这样，房子这么个涨法，很多老百姓有望房心态，觉得用自己的收入去买房子，肯定要积累很长的时间，可能会推迟购买时限。 

　　这一块，我今天很高兴来到这儿跟大家交流。如果大家有好的建议、好的想法，我们也可以一起讨论。怎么才能减少这种行为，其实整个社会涉及到信用这一块，我越来越体会到信用从我们2000年开始就谈信用体系建设，从宏观来讲，怎么建立自己的信用体系，确确实实现在感觉到市场的一个基础。现在在房地产领域表现的矛盾比较突出，下一步怎么做？待会可以一块儿讨论。 

　　【林钧跃】：陈主任谈了一些对房地产发展的一些看法和建议，另外对于房地产行业实际的弊病他也提到，他希望跟大家对话进行探讨。 

　　其实信用体系有几个作用，一个是规范市场经济秩序，一个是建立一个适合环境发展的好的软环境，再一个是促进行业自律，使他的道德水平提高，这是社会体系的一个功能。接下来请赵凤梧司长来谈一谈。 

　　【赵凤梧】：从当前的情况来看，实现咱们国家房地产市场平稳健康的发展，应当说现在是全国老百姓最关注的一个热点问题。房地产信用体系建设，加快房地产市场的信用体系建设是实现我们房地产市场平稳健康发展非常至关重要的一个方面。当前从房地产信用体系建设的重要性、紧迫性来说，我们觉得到了非常需要来做这些事情的时候，为什么？就是刚才任所长所讲的，我觉得房地产市场当前授信的一个方面，诚信的一个方面，问题都凸显。你从授信的角度来看，咱们2008年全国房地产开发商从国内的贷款是7000多亿，去年是1100多亿，我看有一个调查材料说，从2006年以来，房地产行业的老大哥，上海和深圳上市的房地产公司，资产负债率都在55%以上，有的是超过了100%。他平均都在55%以上，去年这两个地方房地产的上市公司他的负债总额是5100多亿元，这个钱都是任兴洲所说的，绝大部分是从银行借来的，是靠银行举债进行开发建设的。从我们老百姓来说，国家统计局发布的数据显示，2008年按揭贷款3000多亿，2009年9000多亿，这个贷款额度也不低了。这些年我们国家老百姓的信贷发展很快，消费信贷里边的绝大一个部分就是房屋的信贷。央行公布的数据是2008年的3月份，住房信贷占到全部消费信贷的83%。 

　　所以刚才我特别赞同任兴洲所说的，咱们授信这一块，用举债建房，按揭购房，这个量是很大的。你要不加强信用风险管理，不得出乱子了吗！刚才任兴洲也提到了，我看到了，6月15日银监会发布一个报告，这个报告讲，进入2010年信贷资金风险增大和属实性属实的实质性风险上升，而且特别提到，房地产行业、信用风险隐患提升。这就是敲了一个警钟。 

　　第二个方面就是任所长所讲的诚信问题，在房地产领域中，我们的开发商、建筑商，进行诈骗获取贷款的恶性按揭多的是，在建房、销房的过程中，这种案子多的是。前几天报道山西临汾出现了煤炭局局长，后来是煤炭周老板干坏事被判刑20年。他个人在北京黄金地段买的房子30多套。这些年这类的事欺负老百姓的事多的去了。另外，买房人，这一主题多，咱们买房人提供虚假收入证明，获取贷款，天天都有。 

　　所以从这个方面来看，房地产行业信用体系建设问题，确实到了必须要加大力度来做的地步了。这个问题如果不解决好，我们有可能面临更大的风险，包括带来今天讲的社会风险，甚至于政治风险。所以我觉得，贯彻落实国务院今年的两个通知，实现房地产市场平稳健康的发展，遏制目前房价暴涨的局面，加快房地产企业诚信体系建设这样一个任务，应该在我们整个房地产行业把它很好的搞起来。 

　　【林钧跃】：赵司长讲房地产金融的风险，很多问题这是一个社会秩序问题，他觉得很有必要建立这一新体系。在房地产调整的过程中，应该也是一个契机，是不是好的时机大规模的把房地产，包括建筑相关的几个行业的信用体系建设起来。三位专家都把自己的观点、自己的专长暴露给大家，看看大家有没有感兴趣的问题以及对哪位专家感兴趣，我们实现对话的机制。 

　　【任兴洲】：我再谈一谈几个观点，一个是我们国家现阶段，房地产行业风险是很客观的，有这么几个方面的风险，无论是授信还是诚信，比较大的有这么几个方面。第一个是大的环境的风险，大环境比如说2008年第四季度，所谓的百年未遇的危机呼啸而来的时候，这种大的背景下，实际上整个2008年房地产市场都比较低迷，比较交易清淡，这是大的房地产风险。比较大的危机来的时候，不管是中国还是哪儿，整个世界房地产市场都往下走，这是大的背景。第二个风险就是政策风险，实际中国的房地产和政策密切相关，他的发展也靠政策，09年为什么房价大幅度上升，实际上和我们很多的政策是密切相关的。去年9.5、7万亿的新增放贷，一系列促进房地产发展的政策都和这个有关。另外今天4月17日的政策出来，可能把很多当时预设的房地产，银行给他的授信和贷款的情况有了很的的变化，他原来的收入和预期都有非常大的变化。所以这样的政策风险，对整个的开发企业，甚至包括消费信贷都有非常大的关系。 

　　最近很多的案件是什么？第一，开发商想卖，但消费者说我不买了。一手房说退回去，贷不出去不买了。那天看电视说，最近法院受理的和律师代理的案件主要是这方面的案件，4月17日一下来，很多买的人不买了，要求你退还我的定金，而开发商和二手房的卖者说不行，政策风险是属于不可抗力，说你退可以，但定金是不可能退回去的。而买家是作为第三套购房，现在银行不给贷款，所以说他是无可抗力，没有办法支付。开发商经营的不好，整个房地产开发，本身就有经营的风险，还有其他方面的风险。 

　　所以，整个房地产行业，实际上他面临的风险是很大的。所以无论对于银行授信方还是对于开发企业，这两方面如何规避风险，这是我们房地产信用体系建立最核心的环节。就是规避这样一些风险。在此之前，实际上中国的房地产，在08年前，甚至说到现在之前，一直有一个神话，就是说可能日本会出现泡沫，美国会出现泡沫破灭，敌稗会出现房地产泡沫破灭，但中国永远不会，因为中国13个亿人口，有7亿、8亿多农民转到城市里，我们的城市化率现在才47.6%，我们照着很多国家60%的城市化率还差的太远，我们的人均消费才多少，美国人均住房的消费是多少，所以说这个价格是永远下不来的。这是一种大的判断，房地产是一个神话，但事实上一个诺贝尔奖的获得者，去年来北京访问，在北京的科博会上讲，凡是泡沫肯定是要破灭的，无论是在日本、美国还是在中国，只要有泡沫，肯定要破灭，当然泡沫破灭的程度和时间可能有一些不一样。比如说美国，美国的泡沫是什么？他是2000年，网络泡沫破灭以后，格林斯潘在的时候大幅度注入流动性。注入流动性以后，由于我们中国这样的廉价的产品输出去，他的CPI还不高。 

　　从理论上讲，大量注入流动性，流动性过剩以后，你的CPI应该起来，起来以后就要采取措施降低流动性，因为通胀太厉害受不了，但是金砖四国的产品非常廉价的出去，美国老百姓可以用很少的钱买到价廉物美的产品，所以你的CPI看上去并不高。所以美国实现了高增长、低通胀，所以格林斯潘说，没有关系，还可以大幅度的降低利率，几乎降到零利率，我一点儿没有出现任何问题。实际上他把这个过程延后了，一直到05、06年的时候，注入的流动性干什么，他就买房、炒地和我们现在是一样的，地炒起来，房炒起来，没有人买怎么办，次贷也可以贷给你，因为房子还在涨，银行一点儿也不害怕，他就建立在低利率的基础上，第二房价永远是涨的，在这样的情况下给次贷贷款是没有问题的，但是在05年之后这种情况实现不下去。因为到05年的时候他的CPI开始往上涨，利润开始往上调，一调银行贷款成本高了。次贷这一帮人还不起贷，把原来的资产打包放到资产池里，把垃圾卖给全世界，所以这次危机影响的是全世界。 

　　在这样的情况下，不是说泡沫破不破的问题，而是说往后延了。02、03没有暴露，但是05、06年之后07、08年一下子爆发。中国确实和其他国家相比有不同的发展阶段，这一点我们承认，因为确实是城市化快速推进，大量的人口进入到城市，我们还有一个特点和别的国家不一样的是我们国家有一个转轨的特征。原来我们的房子是不计价的。98年之前我们是福利分配，福利分配我就等着，因为也没有房地产市场，我只好等着。单位什么时候分给我，我就什么时候拿到房子，我也没有别的办法拿到房子，所以他的房地产市场被压抑了，转轨过程，大量的需求被释放出来。使我们的房地产市场更不同于别的国家，所以加上转轨的过程、加上房地产制度的改革、加上大规模的开发、当然也加上刚才陈主任讲的，我们的房地产市场和保障体系并没有很好的比较合理的建立起来。 

　　实际上我觉得也很客观、也很正常，房改到现在十年的时间，我们都一直摸着石头过河。最早把经济适用房规定的是中低收入家庭，那个时候有一点儿像新加坡家庭。这个政策为什么合理？因为98年刚开始改革的时候，我们的安居房是卖不出去的，天通苑的房子2600块钱很长时间有一些并没有人买，而且不是最低收入的人去买，而是有一定收入的人才买房。那个时候加上市场房价和保障房的房价并不是很大。天通苑2600，城里也就是四五千块钱，他俩之间的差别并不是很大。所以那个时候我们的政策设计，经济适用房是面对着中低收入，但是到了04、05年，我们商品房价格往上涨的时候，一看不行，中低收入根本买不起那个房子，然后经济适用房也供应不了这么多，怎么办？把他降为保障低收入的住房。特别是2007年的24号文以后，明确规定了经济适用房变成了保障房，保障低收入家庭，而不保障中低收入或者中低收入偏下的。这个过程我们也是在摸索，摸索的过程中使保障房在前些年是不足的，这一点应该是肯定的。 

　　07年我们大规模的开始建保障房，特别是这次金融危机以来，我们三年，像北京说要解决9000多户和一万多户保障房的问题，实际上这两年都在加快。所以我觉得，在我们国家逐步的发展过程中，也在逐步的探索商品房和保障房之间的关系。在这个过程中，我们也有了很多的政策上的变化。刚才我说的是保障房的变化，还有是刚才陈主任讲的，我们04年以来，叫国八条，国十条，国六条，每年都出新的东西，为了把房价平抑下去。而事实上房子怎么调控并没有太好的房子，有的人可以买十套、二十套房子，对此我们确实毫无规定，你炒多少都没有关系，一直到今年3月份之前，炒的不行了，已经T+0，所以这个产品已经不再是实用产品的市场，已经是一个金融市场，我炒房是什么？不看他能不能住，有没有人住，我买的不是为了住，是为了升值，今天上午买的，下午可以加两千块钱一平米卖出去，T+0，所以这样的房地产市场已经非常不正常了。所以我认为4月份出台的国十条是非常正确的。当然有的人可能说，行政手段多一些，一个家庭只允许买一套房子。这是保证更多的人住有所居而不是把它变成金融工具去炒房子，更多的人通过房子变成千万富翁、亿万富翁，而大量的人买不起房。在这个时候，要让更多的人有房子，等大家都有房子了，那你愿意去炒就去炒，因为大多数人都有房子。 

　　在这个时候，保证我们这样一个平稳健康的市场，说回来信用体系可能是几个方面，一个是银行，有银行和企业个人的征信体系，这是非常必要的。现在在很大程度上还是要看你的，有一些人是虚假的信息，还是没有办法甄别的。另外能不能做到全国联网，这也是很大的一个方面。这是从银行系统，我给不给你信用，我们自己有一套体系，还有是房地产行业住建部自己有一套系统，但据我了解，这个系统起的作用并不是特别的大。还有的行业协会，将来也要建立自己的系统，能不能建立起来，这个系统也是非常必要的。 

　　再有是我们消费者的诚信，这一方面，很多你的信用方面的信息是虚假的，还有一些我们消费者也有一个诚信的问题，比如说这次政策一变化，很多消费者不是贷不上款，而是房价可能往下跌，我就不执行合同了。所以在很多环节上，都要建立这样的。林博士刚才讲，黑名单制度，比较低层次的信用档案制度，我们可能还要在这个基础上相应的建立一些更高层次的，甚至是更大范围的，我们叫社会联房体系，或者还有一种叫失信惩罚，还要建立更加完善的失信惩罚。另一方面就是政府在有关的法律法规层面上，可能也要加强这方面的相关制度，法律法规的建立和制度安排。 

　　这是我的一点体会！ 

　　【林钧跃】：任所长把这个过程以及次贷危机和美国产生的一个风险，很深入浅出的谈了自己的看法。包括授信体系，房产金融，房地产本身，像物业公司、中介、建筑商，这个行业确实很复杂，牵扯的方方面面很多。所以整个的信用体系推进会往前推进，需要有一个很好的设计和框架。我们向建设部、中间去推这样的建议，社会联房，我们应该从信用信息，黑名单系统过渡到那一半，所有的使用者在房子交易的时候，或者说在使用的时候都能查询或者说抵制实行，当然这是我们一步步去做的事情。 

　　提问：我是青岛房地产企业的总经理，我想发表一下我自己的想法，也向专家提出一些看法。 

　　我们国家房地产行业实际上在改革开放之后起到了很大的作用，我从事房地产行十五年，但是房地产业经过三四年就要做一次比较大的调整，也就是总是在比较大的矛盾中来发展。我对房地产业也做了一些研究，中国的房地产业应该做为三个阶段，我把它确定为六十年，也就是说从改革开放开始，从八十年代初开始，我认为前二十年我们是从计划经济向市场经济，也就是说到00年的时候，是在市场经济转化过程中一个起步的过程，在起步过程中完全是一个起步探讨的过程。所以那个时候的波动也有，经过两次大的波动，但是这个波动对经济的影响太大。从01年之后，我们经济的房地产发展，我认为到2020年这个阶段应该是一个快速的发展期，快速发展期像经济危机，包括近期国内09年的快速上涨，应该确实过快，投机性，主要是投机性推动。到现在的交往有一点儿过正，不过正打压不下去。是一个什么问题？也就是说发展过程中如果不很好的研究，这个大波动过程还会继续进行。 

　　我是这样认为，再有二十年，从2020年以后，这是一个成熟期，这包括企业、包括政策，包括我们的政策管理者。可能用长度来看，这样的一个周期来看，可能对我们房地产业的发展，会有一个比较横向的认识。 

　　第二个方面，房地产从属性上来看，我认为他有三个属性。他有他的投资性，他有他的产品性，产品不断发展之后，应该说他的商品属性，他还有他的保障性，他还有他的政治性。如果说我们否定一下，我觉得也不科学，你说房地产没有投资性，从我们3000年以前，从奴隶社会以后封建社会开始，到自然经济，到商品经济的发展，房地产、土地就是有投资性的，有了钱干什么，在中国人们很勤劳，有了钱就是买土地，老一辈就是这样做。但的确投机了对经济是一种破坏。他还有产品性，如果目前投机性过大，投资性过大，产品就不注重。房地产投资性不大，投机性过大，使这个行业地产公司不大费劲，不太像家电、汽车那样的去注重自己的产品，注重自己的产品品质，包括工艺、制作方法，包括我们的新工艺、新技术的开发。因为市场一好，一下子上去了。费了很多劲，还不大赚钱，这对于行业的健康发展是不利的。 

　　再有一个是保障性的属性，我们大家不是说都有私有房屋，但最少有一个居住的地方，这是保障新，是保证共同富裕的要求。我是这么认为，既然有这个属性和这样的一个发展周期，我们能不能不要使我们的政策、行业发展这么大波动。这个周期性不是一年两年，我们经过十年、二十年的发展，他的波动老在进行，我就建议中国房地产学会是不是应该有一个课题，实际上我们应该把我们的政策，现在都是各部门在出政策，我们各部门出政策，全国人大有全国人大的立法单位，国务院有国务院法制办，各个行业管理都从自己角度去研究这样一个大的行业，我倒是觉得研究都是从某个角度出发。大家低迷了，都在决策，赶快刺激。一看有点问题了，赶快打压。这个预警制度，实际上打压都完了，预警制度不够，这么晚都上国企，国企天天都地王，天天不控制，人代会都不控制，这边人代会，这边出地王，这是什么原因。我们整个的政策改革四大方面的政策改革都是不到位的。这种不到位是什么？研究没有超前。如果研究超前了，我们给全国人大、给国务院能够从宏观的角度、政策完善的角度再提一下好的建议。 

　　我举一个例子，当然我是开发商，我不希望这个制度改革。虽然我们在发展期的时候，发展期和后期，房地产业要推动他健康发展，要式行预售制。预售制，在中国最大的商品是房子，房子是半成品。为什么有这么多的纠纷？为什么预售制，预售制是住房体制改革初期，使没有房子住赶快有房子住，而且使他们居住的稍微好一些，是那样的推动性政策。这样的政策延用十几年，我们也不去研究一个政策的出台…。 

　　【任兴洲】：预售制跟他的融资情况有关，钱不够。 

　　提问：有一个融资的问题，实际上对于市场经济的管理不是很健康尤里的。我倒是觉得是什么，当然专家们这么多，我提不出这么多更高深的。但我觉得，如果中国房地产要健康发展，不单纯是说，也不单纯是政府部门在出现问题再去解决措施，晚了。应该是开始对我们中国房地产行业，这样一个行业在今后几十年的健康发展，要对他的设计、路径，他的制度规范和他的整个运行规则。这应该是我们学会应该把它设立的一个主题。 

　　我们来开的两天会，专家的观点都是有争议的。专家理论上都有这么多的问题，这我们应该很好的研究国外，当然国外不能代表中国，更多的还要研究我们国内，包括这些年的发展过程，包括我们的经济自己的资源配置和资源发展和这样的社会执行制度，这应该作为一个主体。如果这方面的话，我也愿意积极参与。我在这方面也做了十几年，有这方面的专业和思考。专家是从理论角度，我是在实践当中。比如说09年我们就决策对了，决策对了就赚大钱，有时候就不太着急，对前期做了分析之后，就不太着急。08年底也有降到65%，比如说年底工程要接、资金要接，08年也很紧张，那个时候很少说，房地产不赚钱的也有，亏损的也有。怎么办？我就是说大波动对行业发展必然不利，还是要平稳，推动平稳的快速发展。 

　　谢谢！ 

　　【林钧跃】：很有经验，也很有见地。次贷危机之后，我们涉及民意，现在世界各国的数据都出来，我们应该抓住这个机会一个建立一个预警中心，不要放在社科院，放在科学院去。包括这些金融冲击到实体经济，我们要有一个稍微清楚一点的量化研究。让政策的出台平缓一些，有一些地方不要想不到，最后前一个政策实现不了，这个事情把经济问题变成政治问题。 

　　【陈新年】：刚才这位先生之前是有过思考的，住房的属性我同意你的观点，有三个观点，投资性、消费性、保障性。但是在哪个国家，如果说投资性超过10%的时候就不正常，他会引导其他的社会资金都流向这个领域。他会成为一个投资的工具，使其他实业的资金都会流入这个领域，而且有很大的破坏性。也正是因为这个原因，看咱们投资性的比重占的非常大，引起了其他资金都往这个问题，包括央企，还有恐慌性的买盘。我预期房地产物价不断上涨，上涨的速度非常快，所以我是说，您提的这三个属性我是认同的。 

　　预售制，05年我们提出的概念是取消预售制改成现房销售。您是搞开发的应该知道，资金有70%是从银行贷出来的。 

　　提问：实际上真正运作好了，一个项目总投资比如说25%完全可以启动这个项目。当然近期，国务院后来对土地款的要求上严格以后，稍微紧张一些。实际上三项贷款，也就是今年提出来非常严格。原来土地贷，开发贷，房屋贷，有一些是穿插进行，没有钱搞一些过桥资金，接着跟土地、政府再协调一下，我把土地拿下来，拿1/3的钱，3个亿的土地，拿1个亿土地进去，这个土地基本证书证办的差不多。只要施工许可证一般，接着银行开发5个亿又可以贷回来了。拿着5个亿剩下3个亿盖房子，只要1/3一盖，我这边马上可以销售了。实际上资金收益是非常高的，这种高造成的就是要投资。 

　　【任兴洲】：您的意思实际上是预售制取消对您的开发并没有影响？ 

　　提问：取消是有影响的，影响程度很大，但我作为开发商是不希望取消。我取消的话我认为，他是把房地产开发和制造业放在一个平台上，他就是不要把它，因为我们实际上把它作为投资品，很多的制度设计就是投资品设计，投资品设计，事实上我们没有预警。比如说GDP增长10%，超过15%、超过50%，房价超过50%，这就算是投机。投机就应该打压，政策就应该限制。我们的政策反而没有限制，一直到了我们觉得老百姓有意见了，我们是倒置的，这个时候政策一刀切非常的狠，我觉得这并不是城市管理、科学管理，对整个经济科学管理的方法。经济科学的管理方法，当然美国也是，我们想出现次贷危机以后，包括这次世博会都要研究这个问题，原来都很神秘，现在又到对他进行控制，我们这个世界在这方面又会……。 

　　【陈新年】：你说咱们滞后，的确有一些滞后。从03年18号文出来提出要规范市场秩序，其中有一条提出要建立预警系统。从04、05年不断的出台政策，一个是打压投机性的需求，另外从供给上也有一些措施。只是说政策的效果到目前为止我们看到的效果不是很好。 

　　提问：因为有一些利益集团，地方政府设立利益集团，房地产商设立利益集团，包括银行。风险最大的是谁？不是开发商，不是房屋，经济危机最受影响的是谁？08年我去广东考察，多少企业要倒闭，那个问题更严重。设备1个亿买回来，你一走就是废铁，有的也只是值100万。 

　　【陈新年】：其实政府最担心的是房地产的风险演变成金融的风险。70%左右的资金来自于银行，包括信用消费这一块，信用消费也是非常大的。银行由于利益的原因，挣一只眼闭一只眼。在收入证明这一块，没有这个…。 

　　提问：我的意思是别不推动就不管，或者一打压就打压到底。连我们自己都觉得不涨价也不对，越涨价越卖房子。你不涨价，别人都涨也不对。这种方式让我们感觉，这种方法是不对的，不应该这样。要持续发展，这样不持续发展。要卖掉，卖掉之后政府必然要打压。刚才谈到这些信用风险等等，包括前两天谈的很多问题，我倒是觉得各位专家都是很有见底的。但我有什么想法，只是提一个建议，房地产学会确实应该设一个主题，这种大起大落的政策，而且我们现在面临的重大改革，又是各个部委，土地管土地，住建部管房屋，信贷又有银监会，而且我们各个口是各个专业区做。房地产行业既然牵扯这么多个专业，是不是应该牵扯到一个主题来好好的规范一下，包括地方政府、中央政府，包括农村土地能不能进入市场，作为一个横向、纵向的研究他，要不然大家都不管，跟着走。我觉得健康发展还是比较难，如果很好的这些专家包括各个研究，我们都有研究所，各个大学都有研究所，但是在这方面，这个研究的方面没有就问题研究问题，有的是就课题研究课题。而不是站在一个预测的、推动的，为中国房地产行业，城市化快速发展是一个自然规律，从农业国到工业的现代化必然到城市化，城市化必然是城市化人口，也就是达到60%、70%，这个规律不会改变，50年、60年就会快速发展，既然要快速发展，就要设计出来，哪些方面不能走，哪些方面要保障，哪些方面要把市场的产品做的更好。要从市场的角度、产品商品的角度，专家们能够把中国的房地产制度设计、法规的设计，预警的设计和各个权力如何规划，包括地方政府、中央政府，各个专业行业，把它规范好了，包括多种经济形式。可能我们就避免大调控，大调控肯定是要高内伤。到调控都是这样，我学经济，我觉得不正常，不应该是这样。经济发展应该是平稳发展，做一些波动是肯定的，但是追求平稳发展的目标…。 

　　【陈新年】：您提了一个很好的问题，让我想到股市调控的问题，股市也是大起大落，两市交易所成立以来，一直我们追求的目标就是希望他平稳、健康。但是您刚才说了，其实研究各个部门，包括住建部、国家发改委等各个部委都在研究怎么保障房地产平稳发展。而且从03年开始，就有很多的报告，其实也不错，我自己也看到过相应的报告。我自己现在感觉，不是没有好的研究成果，是决策采纳不采纳的问题。确确实实是这样！ 

　　大家都是从不同的部门，除非有部门利益，不然作为一个独立研究、客观研究的角度来说，我看到不少好的建议，但可能没有采纳。可能是因为部门利益、利益集团，包括银行也是捆绑在一块。据我所知银行也不希望房价下跌，他说只能承受20%左右。土地出让金作为政府的第二财政，这是一个事实，因为地方政府要追求GDP，他要追求他的速度，这整个行政考核体系，要说这个问题我觉得真是一个系统问题，是一个系统建设，不是哪个方面的，也没有这方面的政策研究，只是决策层在拿主义、拿政策的时候，还要方方面面的平衡。现在为什么出重拳，也是社会的压力太大。作为领导者来说要平衡各种利益，作为资金方我希望他不抑制，作为老百姓来讲花最少的钱买最好的房子，只有政府才能平衡这两方面的利益。政府在这方面自己认为是滞后的！ 

　　【任兴洲】：我还有一个感觉，刚才您讲的，我们国家现阶段把房地产市场赋予太多的功能，让他有太多的任务和压力。比如说让老百姓有住房的问题，让地方政府有发展的资金来源，还要有保证经济发展，银行那边还要考虑我的银行存贷差的问题，我不贷出去存贷差怎么解决，所以给房地产市场赋予了太多功能、太多的重任，所以这也是我们到底怎么认识房地产市场，您刚才说的很好。未来健康发展，首先要对房地产的定位，实际上到目前为止我们还没有解决这个问题。08年我认为，尽管07年底、08年初，尽管我们的政策还需要调整，经过06、07、08不断的调整，08年的政策得到了不断的调整。08年一年，虽然比较低迷，如果把原来的政策再加以调整，不断的发展，房地产政策进一步调整，这也是我们需要的。正好碰到下半年的金融危机，我们给房地产赋予了保8非常重要的作用，只要保8一下子就不行了。08年到09年实际上赋予了大规模下滑，把经济撑住，除了4万亿以外，去年除了4万亿的铁公机项目之外，房地产是非常重要的保8增长的一个项目，当然还有汽车业，汽车业去年卖了1300万辆左右的汽车，全世界最大的汽车市场。所以我们赋予了他这样的任务。去年这么多的地王，一天一个地王，北京一周一个地王，你怎么不管，那是从6月份开始，5月份广渠门15号地就已经开始了，那个时候去遏制他不是更好，但那个时候我们还不知道这场危机怎么样。所以中央政府和领导考虑的问题不是某一个行业，是整个经济的问题，如果经济一下子下去，我们大量的企业要倒闭，大量的工人要失业，会一蹶不振，这样一个13亿经济体的市场会出现大的社会矛盾，所以他必须考虑这个。在房地产市场，在这个阶段上你谈的很对，承担了过多的任务。去年的保8，所以我们看不准，当时也敢痛下重手，很多人说当时出台政策，不用像现在这么严厉可能也能解决问题。但是6月份的时候，我们还不知道下半年怎么样。经济刚开始复苏，1月份GDP是6.1%，改革开放以来重来没有这么低过，谁也不知道这个经济会怎么样。那个时候我倒是理解，他希望经济上去，到今年也还是看不准，二次探底还是怎么样。但是到三月份，已经不行了，整个社会的矛盾太大了，民怨太沸腾了。 

　　所以我觉得，在这个时候，房地产市场要不要给这么大的压力。就像人一样，这个家庭所有的重担放在你身上，你这个人能不能很正常的发展。所以今年我们单位有一个题目，如何看待，你说的三个阶段，在这样的阶段，我们的2020年全面发展小康阶段的定位是什么，如果说就是支柱产业，房地产上去了，我们的GDP就上去了，那是另一回事，那你就让他涨。越涨，房地产价格投资越高。是不是还是这样！但还要很好的定位，到底是什么样的定位。当然随之而来的还有保障，这一块到底怎么安排。 

　　刚才陈主任说30%的保障，新加坡是85%，香港有30%左右，中国这一块到底占多大的比重，是最低收入这一块？最低收入不到城市家庭的5%，那是10%还是5%，还是30%？这确实有一个制度设计的问题。 

　　但我理解，我们只有十年左右的真正的房地产市场，全面的改革以来，我们实际上还没有办法找到一个特别符合中国国情的，有一些我们可以拿来，有一些我们可以借鉴，但中国的道路还是要自己摸索的往前走，这个过程有一些波动，甚至有很大的波动。回过头来看，可能非常的不好，但他确实是在不断的寻找。中国这个市场到底怎么样，他还很特殊。市场化又不完全是市场，还有一个转轨的过程，还有一块保障，到底我们寻找什么样的。各个部门也在探讨。 

　　最近国家发改委牵头，我们也参与对房地产市场健康发展的长远政策研究，实际也正在做，我们也参加，住房部也在参加，很多部门都在参与。国务院发展研究中心，这些年一直在做这方面的研究。07年我们曾经做过政策研究。现在我们也正在做房地产市场长远发展，还有保障性的制度到底怎么建设，我们也正在做一些中长期的研究，还不仅仅是今年的房价高、低，这是短期研究，我们还有长期研究，实际各个部门都在做，期望中国房地产市场有一个整体的定位。我们叫做顶层设计，然后再有具体的设计，根据顶层设计去执行。据我了解很多部门都是这样，可能有一点儿分割，国土做国土的，税收做房地产税收的，可能有，但也不可能说有一个部门一揽子去做，形成一个合理，期望房地产市场有一个大的框架的设计，也在做这方面的工作。 

　　【赵凤梧】：刚才这位先生的发言，他总得讲希望房地产市场平稳健康的发展，是他的心声，也是我们在座人的心声，也是全国老百姓的心声。你讲的这个，说到大家心理去了。但实事求是讲，这十来年房地产走过的这一段路程，确实由于这样、那样的原因，到现在必须要出重拳来解决问题。刚才您提到的很多从决策上来讲怎么更科学一些。最近我看到北京市统计局为了支持这样一个政策做说明，说明中很重要的一个数据，北京市老百姓的平均收入按双职工来说，两口子都赚钱，按双职工北京市房价的平均价，他可支配收入，不买任何的东西，全部用来按房的平均价进行按揭贷款，这样的双职工家庭能够做到这个程度能够买房的有多少？不足20%。两口子把可支配收入不干别的事，能够买的其房的不足20%。我要问一句话，这几年咱们北京市统计局你们这个情况不知道吗！房价都在这儿摆着，老百姓的收入你们不知道吗！纽约的老百姓平均比北京的收入高十倍，纽约曼哈顿的价格才27000块钱，中国北京首都能这么搞吗！这些年怎么回事！ 

　　所以，这个过程一路走来，应当说确实有很多的经验教训。时至今日，上下能够有这样的一个认识，我想方方面面我们大家取得这样一个共识，我希望他的建议通过我们任所长，通过我们陈主任能够向上更好的传达，通过我们的赵会长更好的传达，大家共同努力，总结前面的经验教训，把房地产市场的发展建立在科学决策的基础之上，使我们国家的房地产能够有一个平稳健康的发展，其实这就是我们的一个心愿！ 

　　【林钧跃】：今天尽管只有一位来宾的对话，但应该说还是很精彩的。因为时间有限，遗憾的是今天房地产是信用体系，看来大家对市场政策感兴趣，体系谈的很少。我相信学会也好、主办方也好和我们政府肯定还会就这个体系的问题怎么推进，会后再说。谢谢大家！ 

　　【主持人】：谢谢各位专家，也谢谢线下朋友的积极参与。 

　　当前的房地产市场状况大家都很清楚，大家也有很多的现象，尤其是信用体系建设钱财方面的问题，包括房地产企业的潜在问题，包括我们消费者还贷问题。人民银行，银监会都进行了一些措施。所谓这些风险都是投融资方面的风险，特别是美国的次贷危机，就是房地产引起的。这个教训深刻，引起了全球的金融危机。应该说，我们也身受其害。但我希望，我们国家引以为鉴，防范与未来。 

　　我相信在座的企业家在从事的过程中小心一些，一定能够防范这个风险，促进房地产市场的信用建设。我也希望我们的企业积极参与到信用体系建设中来，这样才有利于我们市场，有利于我们房地产市场持续健康发展。 

　　谢谢大家！